貸家建付地

(貸家建付地の評価)

貸家(借家権の目的となっている家屋をいう。

の敷地の用に供されている宅地

以下「貸家建付地」という。

の価額は、次の算式により計算する。

自用地価額 自用地価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

この算式における「借地権割合」及び「賃貸割合」は、それぞれ次による。

(1) 「借地権割合」は、
路線図のその宅地に係る借地権割合
同項のただし書に定める地域にある宅地については100分の20とする。
次項において同じ。)による。

(2) 「賃貸割合」は、

その貸家に係る各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分をいう。以下同じ。

がある場合に、その各独立部分の賃貸の状況に基づいて、

次の算式により計算した割合による。

Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計
当該家屋の各独立部分の床面積の合計(A)

(注)

1 上記算式の「各独立部分」とは、
建物の構成部分である隔壁、扉、階層(天井及び床
等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、
独立した出入口を有するなど独立して
賃貸その他の用に供することができるものをいう。
したがって、
例えば、ふすま、障子又はベニヤ板等の
堅固でないものによって仕切られている部分及び
階層で区分されていても、
独立した出入口を有しない部分は
「各独立部分」には該当しない。
なお、外部に接する出入口を有しない部分であっても、
共同で使用すべき廊下、階段、エレベーター等の
共用部分のみを通って外部と出入りすることができる構造となっているものは、
上記の「独立した出入口を有するもの」に該当する。
2 上記算式の「賃貸されている各独立部分」には、
継続的に賃貸されていた各独立部分で、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められるものを
含むこととして差し支えない。
2019年7月23日 | カテゴリー : 小規模宅地 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和中央区東浦和西浦和南浦和対応格安税理士

セットバック

 

建築基準法に規定する道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に

道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、

その宅地の価額から、次の算式の金額を控除した価額によって評価する。

 

(算式)

将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積

×

0.7

宅地の総地積

2019年7月23日 | カテゴリー : 小規模宅地 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和中央区東浦和西浦和南浦和対応格安税理士

倍率

(倍率方式)

倍率方式により評価する宅地の価額は、

その宅地の固定資産税評価額に財産評価基準書(国税庁)

に定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。


ただし、倍率方式により評価する地域

以下「倍率地域」という。)に所在する

地積規模の大きな宅地

《大規模工場用地》に定める大規模工場用地を除く。)の価額については、

本項本文の定めにより評価した価額が、

その宅地が

標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の

1平方メートル当たりの価額を路線価とし

、かつ、その宅地が

普通住宅地区に所在するものとして

20‐2(地積規模の大きな宅地の定め)

に準じて計算した価額を上回る場合には、

20‐2の定めに準じて計算した価額により評価する。

倍率地域にある
区分地上権の目的となっている宅地
又は
区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地
である宅地の自用地としての価額は、
その宅地の固定資産税評価額が
地下鉄のずい道の設置、
特別高圧架空電線の架設がされていること等に基づく利用価値の低下を考慮したものである場合には、
その宅地の利用価値の低下がないものとして評価した価額とする。
なお、
宅地以外の土地を
倍率方式により評価する場合
各節に定める土地の自用地としての価額についても、同様とする。
2019年7月23日 | カテゴリー : 小規模宅地 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和中央区東浦和西浦和南浦和対応格安税理士

無道路地

20‐3 無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20《不整形地の評価》又は前項の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」という。)に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とする。
(注)
1 無道路地とは、道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む。)をいう。
2 20《不整形地の評価》の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。
2019年7月23日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和中央区東浦和西浦和南浦和対応格安税理士

地積規模の大きな宅地

(地積規模の大きな宅地の評価)

20‐2 地積規模の大きな宅地

三大都市圏においては

500㎡以上の地積の宅地、

それ以外の地域においては

1,000㎡以上の地積の宅地をいい、

次の(1)から(3)
 (1) 市街化調整区域に所在する宅地
(2) 工業専用地域に所在する宅地
(3) 容積率が10分の40
東京都の特別区においては10分の30)
以上の地域に所在する宅地までの

いずれかに該当するものを除く

以下「地積規模の大きな宅地」という。)で

普通商業・併用住宅地区

及び

普通住宅地区

として定められた地域
に所在するものの価額は、
15《奥行価格補正》
から
16 側方路線影響加算,
17. 2方路線影響加算
18《三方又は四方路線影響加算》
20 (不整形地の評価)
までの定めにより計算した価額に、

その宅地の地積の規模に応じ、
次の算式により求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。
(算式)

規模格差補正率 (A)×(B)+(C) × 0.8
地積規模の大きな宅地の地積((A))

上の算式中の「(B)」及び「(C)」は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとする。

イ 三大都市圏に所在する宅地

普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
(B) (C)
 500以上 1,000未満 0.95 25
1,000〃 3,000〃 0.90 75
3,000〃 5,000〃 0.85 225
5,000〃 0.80 475
ロ 三大都市圏以外の地域に所在する宅地

普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
(B) (C)
1,000以上 3,000未満 0.90 100
3,000〃 5,000〃 0.85 250
5,000〃 0.80 500
(注)
1 規模格差補正率は、小数点以下第2位未満を切り捨てる。


2 「三大都市圏」とは、次の地域をいう。
イ 首都圏整備法に規定する

既成市街地又は

近郊整備地帯

ロ 近畿圏整備法
既成都市区域
又は
近郊整備区域
ハ 中部圏開発整備法に規定する都市整備区域
2019年7月23日 | カテゴリー : 小規模宅地 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和中央区東浦和西浦和南浦和対応格安税理士

評価単位

(評価単位)

7‐2 土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様とする。
(1) 宅地
宅地は、一画地の宅地(利用の単位となっている一区画の宅地をいう。以下同じ。)を評価単位とする。
(注) 贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「一画地の宅地」とする。
(2) 田及び畑
田及び畑(以下「農地」という。)は、一枚の農地(耕作の単位となっている1区画の農地をいう。以下同じ。)を評価単位とする。
ただし、36‐3《市街地周辺農地の範囲》に定める市街地周辺農地、40《市街地農地の評価》の本文の定めにより評価する市街地農地及び40‐3《生産緑地の評価》に定める生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
(3) 山林
山林は、一筆(地方税法昭和25年法律第226号第341条《固定資産税に関する用語の意義》第10号に規定する土地課税台帳又は同条第11号に規定する土地補充課税台帳に登録された一筆をいう。以下同じ。)の山林を評価単位とする。
ただし、49《市街地山林の評価》の本文の定めにより評価する市街地山林は、利用の単位となっている一団の山林を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
(4) 原野
原野は、一筆の原野を評価単位とする。
ただし、58‐3《市街地原野の評価》の本文の定めにより評価する市街地原野は、利用の単位となっている一団の原野を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
(5) 牧場及び池沼
牧場及び池沼は、原野に準ずる評価単位とする。
(6) 鉱泉地
鉱泉地は、原則として、一筆の鉱泉地を評価単位とする。
(7) 雑種地
雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地(同一の目的に供されている雑種地をいう。)を評価単位とする。
ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、82《雑種地の評価》の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の雑種地ごとに評価する。この場合において、1の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
(注)
1 「一画地の宅地」は、必ずしも一筆の宅地からなるとは限らず、二筆以上の宅地からなる場合もあり、一筆の宅地が二画地以上の宅地として利用されている場合もあることに留意する。
2 「一枚の農地」は、必ずしも一筆の農地からなるとは限らず、二筆以上の農地からなる場合もあり、また、一筆の農地が二枚以上の農地として利用されている場合もあることに留意する。
3 いずれの用にも供されていない一団の雑種地については、その全体を「利用の単位となっている一団の雑種地」とすることに留意する。

路線価方式とは、その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、
15
《奥行価格補正》から20‐7
《容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価》
までの定めにより計算した金額によって評価する方式をいう

額とする。
(1) その路線のほぼ中央部にあること。
(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。
(3) その路線だけに接していること。
(4) その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであること。
(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、それぞれ付表1「奥行価格補正率表」に定める補正率(以下「奥行価格補正率」という。)及び付表6「間口狭小補正率表」に定める補正率(以下「間口狭小補正率」という。)がいずれも1.00であり、かつ、付表7「奥行長大補正率表」に定める補正率(以下「奥行長大補正率」という。)の適用を要しないものが該当する

(側方路線影響加算)

16 正面と側方に路線がある宅地(以下「角地」という。)の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
(1) 正面路線(原則として、前項の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額の高い方の路線をいう。以下同じ。)の路線価に基づき計算した価額
(2) 側方路線(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づき計算した価額に付表2「側方路線影響加算率表」に定める加算率を乗じて計算した価額
不整形地

2019年7月23日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和中央区東浦和西浦和南浦和対応格安税理士